基于DFSR模型的房地产限购政策对房价影响的研究-婴美网

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摘要

2016年以来的部分一、二线城市房价持续暴涨，“十一”长假前后，20多个城市已出台限购政策来抑制房价涨速过快。本文在综合分析房价影响因素的基础上，构建包含驱动力、状态、响应指标的DFSR模型来分析限购政策对房价的响应体系。研究结果表明武汉市在限购政策调控力度强的情况下，限购政策对房价的影响非常显著。

一

引言

2016年以来，一、二线城市房价出现持续暴涨状况，一方面表现为各方为搭上这轮房价上涨“红利”衍生出的极尽所能，从房产商，到房产中介再到居民个人，群起而加杠杆的“羊群效应”愈演愈烈；另一方面是对房价暴涨可能引致“限购”、“限贷”潮的心有余悸，使各方在这轮暴涨潮中如履薄冰地行走。但各地“限购”的靴子终究还是在“十一”长假前后纷纷落下。从20多个城市已出台限购政策来看，着力点集中于三方面：一是以户籍或纳税期限来限制外部购房需求；二是提高二套房及以上的首付比例；三是部分城市调高了个贷利率

限购政策的效果如何，需要有一个评价体系，本文采用DFSR模型构建武汉市房地产限购政策对房价影响的评价体系，分析限购政策对房价的影响。

二

限购政策对房地产价格影响的DFSR模型设计

DFSR模型利用了“驱动力—状态—响应”的思维方式，合理地解析了人类活动和环境之间的相互作用关系。具体来看，人类的各类活动给环境以驱动力，在这种驱动力下环境发生了改变，当环境所处的状况超过了其本身所能承受的范围时，社会将通过一些经济、环境等政策对这种状况做出响应

1、DFSR模型的框架构建

将房地产市场看作一个特殊的环境，当房价受到经济、社会各方面因素作用时会发生变化，当这种变化超出房地产市场所能承受的范围时，政府就会出台相应的政策对这种状况进行响应，从而保证房地产市场健康发展。因此，引起房价上涨的因素可以看成是房价发生变化的驱动力，房价则是房地产市场的状态，限购政策就是房价变化的响应。

1.1评价指标体系的建立

驱动力指标主要是影响房价的各种因素，根据指标选取系统性、有效性、可比性和可操作性原则，参考其他学者研究影响房价因素的成果，本文选取的驱动力指标为：贷款利率、货币供应量、房地产开发投资额、居民消费价格水平CPI、人均可支配收入5个指标作为驱动力指标。

状态指标就是房价。本文所指的房价是商品住宅的价格，考虑到目前房地产价格指数的时效性和可得性，因此，本文采用商品住宅价格指数作为状态指标。

响应指标是政府对房价变化的限购政策反映。限购主要是从需求的角度出发，提高或限制购买条件，因此实际成交量可以衡量限购政策的状态。与房价相对应，本文采用商品住宅的实际成交量作为响应指标

1.2驱动力、状态、响应综合评价指数的确定

某个时间（i）限购政策的驱动力指数和状态指数由如下公式来确定。

式中Ei表示i时期的驱动力指数或状态指数；Wki表示i时期第k个指标相对其所在的子系统的权重；Pki表示第k个指标第i期的量化值。

2、实证分析——以武汉市为例

2.1 数据来源

本次武汉市限购政策实施才一个月左右的时间，由于时间较短不易反应出效果，因此采用上一轮武汉市限购政策的数据来衡量。上一轮武汉限购为2011年2月23号，全面取消限购时间为2014年9月24号。本文数据采用2011年-2015年的数据，，各项数据均采用季度数据；此外由于无法获取季度货币供应量数据，本文采用金融机构贷款余额季度数据来代替）

2.2综合评价指数的确定

驱动力是由贷款利率、货币供应量、房地产开发投资额、居民消费价格水平CPI、人均可支配收入这5个因素组成的指标体系，而状态和响应均为单一指标，故先利用主成分分析法对驱动力指标进行综合评价。用SPSS19.0对2011年-2015年驱动力指标进行主成分分析，得到部分方差分析结果如下表所示。

结果表明：前两个因子变量的特征值大于1，它的方差贡献率分别为59.54%、20.84%，累计主成分贡献率在80%以上，说明这两个因子变量足以表达5个驱动力指标所包含的信息，因此选择2个主成分，然后得出主成分得分，再利用各成分权重，从而得到驱动力综合指数。

商品住宅价格指数标准化后得到状态指数，最后将每月商品住宅成交量进行标准化处理得出响应指数如表3所示，DFSR指数如图1所示。

2.3评价结果分析

图1中驱动力指数是5种因子的综合反映，它的增加表明各种因素对房价的推动加强，反之减弱；响应指数是政府实施限购政策成交量变化情况，响应指数的高低反映出了限购政策的力度强弱；状态指数反映房价变化的程度，状态指数的增减表明房价涨幅的高低。根据武汉市驱动力-状态-响应指数趋势可以看出，三个指数的变化趋势不完全一致。

1、状态指数与驱动力指数的关系

从驱动力指数和状态指数的变化趋势来看，二者的变化趋势基本一致。 2011年2月23号开始实施限购，金融机构减少了货币供应，缩紧贷款，驱动力有所减弱，此时，价格也呈现下降趋势，之后趋向平缓；2014年9月24号全面取消限购政策，此时价格开始呈现“报复性”增长。由此，说明房价对限购政策的响应十分敏感。

2、状态指数与响应指数的关系

从上图可以看出，政府推出限购政策主要是针对投机性需求。从整体来看，状态指数和响应指数变化趋势相同；局部来看，状态指数和响应指数的变化不同。响应指数呈现周期性上下波动，而状态指数变化却不大。限购政策主要是从需求的角度进行抑制，提高购房条件，而需求是房价上涨的主要推力。限购之前武汉市房价出现持续增长过快，2011年2月23号开始实施限购后对房价增长过快做出响应，响应的结果是商品住宅成交量大幅减少，响应指数维持在较低水平，说明限购政策力度很强；价格也随之下降，之后趋向平缓，说明限购政策效果显著。全面取消限购后，成交量剧增，价格也随之增长。

三

结论与建议

通过对上一次武汉市限购政策运用DFSR模型分析，本文发现在限购政策力度强的情况下，限购政策对商品住宅房价的影响是非常明显的，并且房价对限购政策的反应十分迅速。

分析结果显示限购政策对于抑制商品住宅房价过快增长具有良好的效果，政府决策要有一定的决心，政策要有一定的持久性。另外，政策要有一定的改进和优化，在抑制房地产投机行为的同时，还应减少房地产闲置和浪费现象，促进房地产资源的优化配置。

（本文来自：中估联行成员机构—武汉国佳作者：黄淼）