沙湾市场正面
因某项任务，在这里暂住，每天都绕不开沙湾市场。时间稍微长一些，便有了一些感想，借自己的公号说出来，算是了却一桩心思，后续就不必再为它思量了！
沙湾市场在哪里？中山市神湾镇。紧邻省道S365 ，是一处建设时间较早的综合市场+公寓的综合体。尽管建设的时间较早，但它的规划设计还是蛮好的，建筑美观上到现在也不算落后。由于职业的原因，这一点打动了我，也是我愿意观察并为之思考的一个原因之一。
据悉，市场的建设主体是村委会，很可能是小产权的属性。全国范围内，小产权的房子实在是太多了，情况也太复杂，不便发表看法，但是这个市场从所处的地理位置及环境看，估计是整合了低产地、民宅地、滩涂地等，而形成的集体建设用地，建成后也确实发挥了应有的作用。以市场为中心，以约三公里为半径，是找不到这样的综合性集贸市场的，这为覆盖范围内的村民及工矿企业无疑提供了便利性。实事上，这里虽然不是镇区的中心，但这一带企业还是不少的，也需要有这样一处综合性市场。
或许正是由于小产权的属性，通过网络查阅不到相关规划、报批一类的资料及信息，只好通过百度地图截画面，向大家作一个平面上的展示。
平面范围及组团
从图上可以看到，整个地块利用得相当好，难能可贵的是还有一个相当大的、方方正正的广场。正面看，对称性较强；平面看，功能区分较明显。如：靠南是公寓组团，这符合居住的需要；中间是集贸市场，与前方的大广场组合，体现了综合市场的核心功能；剩下围合的部分都是商铺；最北端利用三角地建设了一处小小的健身公园；我认为很有创意的是靠北区域，通过巧妙的规划，设置了一处小广场，置身其中犹如身处另外一个独立的小组团里，但与大广场也仅仅是一个转身的距离。这样做的好处是规避了单一性，使空间丰富起来。
经现场察看，商铺一般都是一间三层，正在经营的间数约点总间数的七成以上，空置的并不多，只是其中一些并不是当商业使用，而更象作坊式的工厂（车间），主要又是围绕玩具产业做注塑、组装等方面的加工。除去工业性质的使用，余下正在使用的都是服务业，多是紧紧围绕厨房及日常用品开大店、设小铺。金融服务网点（农商行）、网吧、彩票、手机、快递类各一家，药店三家，餐饮、百货、配件等多家。紧靠公寓的广场一侧设置有专门的停车位置，可以集中停车，暂无收费。
公寓有个名称，叫富日居，建筑的平面布局应当是中间通道，两侧分布大小面积不等的公寓，各户型面积不详，围合成一个相对独立的组团，户数大约有200+。公寓的空置率就比较高，大约占到七成甚至更多，正好与商铺相反。一到晚上，看到的是大面积的没有灯光的窗户。
富日居
实事上，商铺虽然空置的不多，但可以看得出经营的状况却并不太好，火爆就根本谈不上，给人一种没有生机的感觉。尽管如此，仍然有那么几分可居、可商的气息在里面，发现一部分在这里经商的人就是住在富日居里的，一部分住户也在不远的地方上班或经商。我估计，购买富日居公寓的业主，除了本地人，还有一部分外地人。记得网搜这里的资讯时，见过一条“转让物业（即：富日居），回家发展”的信息。
我一初来的时候，看到这些公寓后，就认为一定是可以很方便地租住的，随后安排同事了解一下，竟然只卖不租，真是让我感到意外。从这一条信息，我分析：因为小产权，所以卖得不好，大量房源在筹建者（村委会）手上，考虑到若是出租肯定影响售卖，所以只卖不租。反正，空置不等于作废，物业评估起来价值还在那里，账面上没有损失甚至还有升值下的盈余。
如果将只卖不租改变成即卖又租的话，在现有的政策条件下，可能会是出力得不到好回报的结果。为什么？一旦租出去，租期内是很难卖得出去的，这不仅可能潜在的买家看到现场后不想下单，还因为租赁合同也是受法律保护的，提前结束租赁期有需要补偿的，二者相并，极可能得不偿失。如果维持原有租赁周期，又极有可能失去卖出去的机会。
出租没有动力，出售几乎无人问津。好好的一个项目，却兴旺不起来，要死不活地维持着。如此，形成了死结——这就是最大的困顿！
公寓（局部）
由于没有从事严谨的调查，以下文字是本人仅凭以上观察与猜测而作。发布出来，也仅仅是展示一下个人的思考成果，仅供有这方面兴趣的阅读者参考、指正。
个人认为，项目的建设（主指建筑）质量还是蛮可以的，所处的地理位置以及周边人口结构，对项目的发展也是有利的，也是有需求的，相关方面应该想办法将这个项目做好，充分发挥甚至超常发挥应有的作用。
那么，有些什么样的对策呢？
首先还是观念上需要转变。在承认小产权房即有困顿的情况下，努力将项目经营好，而不是等政策来解救小产权。要想到，这一类的项目越是红红火火，则越是会得到上级政府的认可，也越有机会合法化。全国那么多的小产权项目将来怎么办？到现在还没有说法。我的预测是极有可能实行“一地一策”、“一类一策”等措施来化解，加上现在广大农村拟推行或正在推行的土地新制度，也在为小产权类的问题打通死结（个人见解，切勿误读）。无论如何化解，已成“鬼城”的小产权项目遭到铲除，几乎是必然的。
其次是要升级硬件与服务。虽然我说过项目的规划、设计及施工质量都不错，但以现有状况及人们的需求还是有差距，甚至还有留下来的硬伤。比如：
下沉的场内道路，乱七八糟的各类缆线，严重缺乏的公共厕所，日益饱和的停车位置，被S365隔离了的辐射范围，等等。
关于下沉的道路我想多讲几句，极有可能是因为回填不合要求导致的，而开发者为省事，属于外围的道路就不管了，属于场内的道路就干脆做下沉式处理，与商铺的衔接采用台阶处理，看起来是巧妙地解决了，省下了大笔的资金。但是，商铺毕竟不是衙门，这样做潜移默化的结果就是消费者不太愿意进铺。
随拍缺点几处
至于服务的短板也是显而易见。比如公共区域日常的清理与保洁，放置不合理及管理不善的垃圾堆放点，乱搭敞篷及随意摆摊，不注重环境美化，天天都有的占街菜市，等等。
占街菜市
本来人流就不多，脏乱差的感觉却不少，哪里可能会有好发展？以上是凭肉眼看得到的，看不到的与管理相关的，可能更多。
解困的方法，我有两大策略。
一种是投入较小的，当然综合收益也会少。主要是把硬件缺陷改掉，其中落差较大的店铺地面与路面花费最大，可以通过改善路面的方式来调和，比如沥青路面或铺装路面。其次是做好管理，清扫、保洁、绿化等等。其中占街菜市最难解决，因为都是本村的农民，说到底这整个“市场”他们也是有股份的。问题是不解决好这个现象，对已经入驻市场的商户来说是打击、不公平待遇。实事上，市场内还有大量的摊位没有人经营，应当让他们进来临时经营，收取合理服务费用。
空市
当前还有一个奇怪的管理我有些不理解。之前，每逢晚上都有外来的流动摊贩进广场摆地摊，很有赶集的味道，也有不少人围观，增添了不少人气，管理处也能因此收到一些微薄的费用。现如今却改成只准在白天的6：00——11：00时间段里，让流动摊贩进来。而这个时间，除了天气热，也是正常上班时间，哪里会有逛市的顾客，甚至根本就是“空市”。
市场毕竟不是住宅区，喧嚣一些又何妨？况且大量的潜在消费者是周边工厂的员工。他们一般是20：00——21：30才下班，搞好夜市才是吸引人气的捷径。如果考虑到住在富日居里的人晚上休息的话，可以要求夜市商在22：30以后不得使用扩音设备的措施来降噪。
把这些做好了，就会有更多的商家入驻，也一定会对公寓市场形成正面的效应，慢慢地项目就兴旺起来了。
广场摆摊规定
另外一种策略，不仅花钱较多，还需要大开大合的思维，否则花这个钱的时候会打哆嗦。比如硬件提升上，就有：增加投入建设地下车库及地下商铺（结合路面与商铺地面落差大来设计，可以省下大笔红票子，哈哈），并以地下隧道的方式将省道两侧、公交站台等打通（估计吸引的人流会翻番），棚顶的太阳能改造（可以减少公共用电费用），有区别的分区停车（入驻商户、租户免费或最大享受优惠，外来停车收费），调整公寓经营策略、租售并举，划区分类经营（分长租、短租、置业），公寓加装电梯（虽然登梯不失为一种锻炼方式，但一步一步登上七楼，仍然是绝对多数的人不愿意做的事，呵呵），户型改造，与周边民宅出租屋做差异化市场（不与民争利），等等。当然，还必然涉及到管理方面的投入。
商场风景
这个话题不是几段文字就可以说完的，更需要建立在充分的调研基础上，就不细聊了。不管是大动作还是小动作，都是为了让人们可以安居乐业！
2018-06-04
图片均为作者原创
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